Czy wzrost cen nieruchomości w Polsce to już bańka?

W I kw. 2019 r. ceny nieruchomości mieszkaniowych [4] w Polsce wzrosły o 8,1 proc. r/r – dwukrotnie szybciej niż średnia dla krajów UE-28 (4,0 proc.).

Za mieszkanie na rodzimym rynku trzeba było zapłacić o 1,9 proc. więcej względem poprzedniego kwartału; w Unii o 0,3 proc. Szybsze wzrosty cen zanotowano tylko na Węgrzech (11,3 proc.), w Czechach (9,4 proc.), Portugalii (9,2 proc.) i Holandii (8,2 proc.). Po niższej cenie mieszkania kupić mogli jedynie mieszkańcy Włoch (-0,8 proc.).

Roczna stopa zmian cen nieruchomości mieszkalnych w Polsce i UE, 2015=100 (2016-2019)

W Polsce szybciej rosną ceny nieruchomości rynku wtórnego. W I kw. 2019 r. agenci za używane lokale życzyli sobie średnio o 9,3 proc. więcej r/r, czyli o 2,2 proc. więcej w porównaniu z IV kw. 2018 r. Nowe mieszkania kosztowały więcej o odpowiednio 6,7 proc. r/r i 1,6 proc. q/q.

→ Rosną ceny nie tylko sprzedaży nieruchomości, ale i wynajmu. Niemal co 3. Europejczyk w Unii wynajmuje lokum (31 proc.), w Polsce co 6. mieszkaniec (16 proc.) [5]. Na rodzimym rynku koszty najmu w II kw. 2019 r. wzrosły szczególnie w przypadku małych mieszkań – o 7 proc. [6].

→ Łączny rachunek za wynajem odpowiada 3,6 proc. PKB. Największą część wydatków konsumpcyjnych w mieszkalnictwie w Polsce stanowią opłaty związane z mediami (7,9 proc.) [7]. Na drugim miejscu plasują się koszty związane z najmem (6,3 proc.), których równowartość w 2017 r. odpowiadała 3,6 proc. PKB. O ile zharmonizowany indeks cen konsumpcyjnych dla mieszkalnictwa wzrósł w ubiegłym roku o 3,9 proc. (3,7 proc. w UE), to już wysokość opłat czynszowych w tym samym okresie o 8,3 proc. (3,6 proc. w UE) [8].

→ Blisko co 4. najemca wydaje na czynsz i opłaty co najmniej 40 proc. dochodu. W ostatnich latach spada wskaźnik przeciążenia wydatkami mieszkaniowymi, czyli odsetek osób wydających co najmniej 40 proc. ekwiwalentnego dochodu do dyspozycji na kwestie mieszkaniowe.

Liczba m kw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, które można kupić za przeciętne miesięczne wynagrodzenie netto (2000-2019)

Liczba m2
powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, które można kupić
za przeciętne miesięczne wynagrodzenie netto (2000-2019)

W 2017 r. wskaźnik ten wyniósł w Polsce 6,7 proc., czyli blisko 4 pkt. proc. mniej niż średnio w Unii (10,4 proc.) [9]. Wyższe prawdopodobieństwo przeciążenia jest zagrożeniem zwłaszcza dla wynajmujących mieszkania po cenie rynkowej – co 4. najemca przeznaczał na cele mieszkaniowe co najmniej 40 proc. dochodu (23,6 proc. w Polsce i 26,3 proc. w EU). Nawet posiadacze nieruchomości obciążonej hipoteką znacznie rzadziej przeznaczają tak wysoki odsetek dochodu na pokrycie kosztów mieszkaniowych – problem przeciążenia dotyczył co 14. właściciela w Polsce (6,8 proc.), a co 21. w Unii (4,7 proc.).

→ Czy wzrost cen to już bańka? Za przeciętne miesięczne wynagrodzenie [10] z I kw. 2019 r. można byłoby kupić 0,8 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania. W poprzednim kwartale dochód pozwalał wtedy hipotetycznie nabyć o 0,03 m2 więcej. Póki co, trudno jednoznacznie wykazać, aby ostatnie wzrosty cen były sztucznie i w nieuzasadniony sposób zawyżane.